ARRENDAMENTS URBANS

CONFERÈNCIA A CÀRREC DEL SENYOR ANTONI QUINTANA PETRUS (ADVOCAT)

SOBRE ARRENDAMENTS URBANS I LES DARRERES REFORMES LEGISLATIVES

el dia 11 de març de 2014 a les 17,30 h. a la Biblioteca Esteve Paluzie

El senyor Quintana ens parla primer de la història de les lleis d’arrendaments urbans, fent esmena de la llei de 1946 dictada pel Franco desprès de la guerra civil quan es va fer una llei molt protectora en favor dels llogaters donat que faltaven molts habitatges després de la guerra.

Aquesta llei va tenir diferents reformes: la del 1956 molt dura contra els propietaris i la de 1964 que va continuar sent molt dura ja que amb l’establiment de la pròrroga forçosa el propietari titular de la finca podríem dir que perdia la seva lliure disposició, ja que el llogater que entrava al habitatge , passava els seus drets als seus fills i nets i sense poder augmentar l’import del lloguer o en tot cas molt poc, per la qual cosa es pagaven uns lloguers ridículs.

Al 1982 a Suiza, el govern va decidir, ja que la seva situació encara era pitjor que la nostre, obrir una mica les possibilitats i el nostre govern socialista va entendre que havia de modificar la llei en el sentit de donar potestat al pacte entre parts i es va començar a `posar en els contractes el termini d’un any amb la nova llei d’arrendaments urbans de 1994.(llei Boyer)

S’havien establert dues fórmules: Els contractes d’habitatge i el contracte per locals de negoci. Amb la nova llei del 94 els habitatges es regirien per les normes de la llei i els locals de negoci pels pactes de les parts establertes en el contracte.

El Ministre Boyer va decidir que es podia pactar el termini del lloguer per voluntat de les part i es va començar a posar en els contractes el termini d’un any, ja que la nova llei establia que es regiria per la llei i la voluntat de les parts pels habitatges i pels locals d’usos diferents a l’habitatge, que inclou els lloguers de temporada, es regien primer pel contracte, encara que s’ha de posar molt clarament que no constitueix el domicili habitual i que no està habitat permanentment.

Els terminis també es modifiquen i es posa pels habitatges 5 anys mínim , renovables uns altres 3 anys si no es notifica la voluntat de deixar l’habitatge, més 1 anys mes que és va prorrogant si no es denuncia pel propietari que vol recuperar l’habitatge, també s’inclouen unes clàusules irrenunciables.

La última llei és la juny de 2013, de flexibilització, i s’incorpora el desnonament exprès. Per la qual cosa s’han retallat algunes normes que entorpien el procediment de desnonament i en el mateix escrit d’admissió del procediment ja es posa el dia en que procedirà el desnonament (deshaucio)

En el Judici es poden presentar totes les proves i fer les al·legacions, la qual cosa agilitza molt el procediment, però no podem ser massa optimistes ja que entre una cosa i un altra ens ananem a 1 any per fer fora un llogater que no paga.

El nou contracte te una duració de 3 anys pels habitatges, i els locals i finques destinades a usos diferents dels habitatges, es fa per voluntat de les parts.

No obstant, encara que la duració sigui de un any pels habitatges, el llogater pot desistir als 6 mesos, encara que en el contracte es pot posar una clàusula en la que renuncia a aquest desistiment.

També, s’imposa com a novetat que els contractes de lloguer han de ser inscrits al Registre de la Propietat, amb els perjudicis que representa que marxi un llogater i no se’l trobi per donar de baixa la inscripció registral.

Diuen que es farà un Registre de les sentencies, la qual cosa no serà massa segura ja que la majoria dels desnonaments les signe el Secretari del Jutjat per Decret i un llogater pot anar de pis en pis sense pagar i ningú se’n entera.

També es recull en un article d’aquesta llei que els mesos que passen des de la sentencia fins el llançament que no podia cobrar el propietari per que ja s’ha resolt el contracte i ens trobavem en un buit legal, ara s’ha arreglat i sembla ser que es podrà cobrar pel propietari aquest mesos en que ja no era renda.

Per últim ens fa menció de la nova llei de la Generalitat de 28 de gener de 2014 en que les herències tornen a pagar i els contractes d’arrendament d’habitatge no subjectes al IVA hauran de tributar en concepte de ITP i AJD (Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats) el 0,3 per 100 aplicable a la quantitat total que s’hagi de cobrar en tot el termini del contracte, i si no, es computaran 6 anys a partir de l’1 de gener de 2014 i el 0,5/100 a partir de l’1 de gener del 2015.

Hi han més articles i normatives dins d’aquesta llei i no estan dins de l’aplicació d’aquesta llei els habitatges de les empreses pels seus treballadors, porters, finques rústiques, estudiants d’universitat, turístiques etc.

Per fi, aconsella que qualsevol problema es millor anar a consultar a un advocat que estudiarà el cas .ja que tota la normativa és extremadament complexa.

Mª del Mar

Publicat a General